Bien investir dans un contexte de forte inflation

Bien investir dans un contexte de forte inflation

L’inflation a atteint 4,8 % sur un an en avril 2022 après 3,6 % et 4,5 % respectivement en glissement annuel sur les deux mois précédents. Selon l’Insee, un tel niveau n’a plus été observé après novembre 1985. Les investisseurs immobiliers doivent prendre l’évolution de cet indicateur en compte dans leurs calculs de rendement.

Les taux bas continuent de soutenir l’activité sur le marché immobilier

Avec la guerre en Ukraine, les prix de l’énergie se maintiennent à des niveaux élevés pour le mois d’avril, faisant grimper l’inflation à des niveaux record dans la zone euro. L’office européen des statistiques avance le chiffre de 7,5 % sur un an, un pic inédit depuis 1997, date de la première publication de cet indicateur. En France, il atteint 4,8 % sur un an, du jamais vu depuis 37 ans, après avoir battu son propre record, mois après mois, depuis novembre 2021.

Ce contexte inflationniste a un impact sur les investissements immobiliers. Certes, les taux d’intérêt des crédits à l’habitat sont toujours de niveaux bas historiques, en dépit des remontées constatées ces derniers mois. La moyenne actuelle est comprise entre 1,20 % et 1,70 % sur 25 ans, mais les meilleurs dossiers décrochent des offres à moins de 1 % sans trop de difficulté. Les taux bas constituent d’ailleurs le principal moteur de l’activité sur le marché, qui a signé d’excellentes performances, y compris en 2020 et 2021, deux années marquées par la crise sanitaire. Avec une inflation à 4,8 %, le taux réel (taux nominal du prêt moins inflation) est négatif.

Ces conditions favorables encouragent les acquéreurs d’une résidence principale, mais aussi les investisseurs, à emprunter pour financer leur projet. Cependant, le regain d’inflation impose une revue en profondeur de la rentabilité réelle d’un placement dans la pierre.

L’inflation élevée affecte le rendement des investissements immobiliers

Il faut savoir que dans un monde sans inflation, le rendement ciblé doit se situer aux niveaux suivants en moyenne pour couvrir le risque pris :

  • 4 % pour un bien d’habitation patrimonial (prime de risque 3 %) ;
  • entre 5 et 7 % pour un actif d’entreprise (prime de risque 5 %) ;
  • entre 8 et 9 % pour une action (prime de risque 7 à 8 %), mais qui veut varier sensiblement en fonction de la santé de chaque entreprise.

Mais lorsque l’inflation est élevée, voire identique ou supérieure au rendement, le risque n’est plus rémunéré.

Un rendement considéré comme acceptable en temps normal devient médiocre, voire négatif dans un monde inflationniste.

Par exemple, une inflation à 4,8 % soustraite d’une rentabilité locative brute de 3,5 % donne une rentabilité de -1,3 %. Un investissement n’est donc pas pertinent, à moins d’une amélioration des rendements proposés. Outre le rendement annuel, la plus-value potentielle détermine la performance d’un placement immobilier. Tous ces facteurs doivent être pris en compte.

De nombreux porteurs de projets immobiliers, vendeurs ou acheteurs, sollicitent un professionnel pour les conseiller et les accompagner à chaque étape d’une transaction immobilière. Beaucoup s’adressent à des négociateurs immobiliers indépendants, métier d’ailleurs en plein essor. Grâce au portage salarial immobilier, ces derniers exercent en toute autonomie, en bénéficiant d’une couverture sociale étendue incluant :

  • assurance maladie,
  • prévoyance (maternité/paternité, invalidité, arrêt maladie),
  • cotisation retraite,
  • allocations chômage.

Cette sécurité leur permet de se consacrer sereinement à leurs missions et offrir le meilleur service à leurs clients.

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