Le marché immobilier grippé par les problèmes de financement

Après des années d’euphorie, et plusieurs records battus en 2019, le marché immobilier français a enregistré un net ralentissement ces deux dernières années. La situation est due au durcissement des conditions d’obtention d’un prêt immobilier, même avec un bon dossier et un apport. Les taux d’intérêt sont en hausse et malgré la réforme des taux d’usure, certains professionnels redoutent que cela ne suffise pas.

Obtenir un crédit immobilier devient un parcours du combattant

Depuis quelques mois, les courtiers sont de plus en plus nombreux à déplorer des difficultés d’accès de leurs clients au crédit immobilier. Les candidats à l’accès à la propriété sont contraints de multiplier les demandes et en attendant, ils négocient un allongement des délais du compromis de vente avec les propriétaires. D’autres choisissent même de reporter leur projet de quelques mois en espérant un retournement du marché.

En effet, les premiers se situent autour de 3 %. Pour rappel, il s’agit des limites légales que les établissements prêteurs ne peuvent pas dépasser lorsqu’ils fixent le taux auquel elles accordent un financement, en incluant tous les frais (dossier, garanties, assurance emprunteur). L’instauration de ces maximums par la Banque de France vise à protéger les consommateurs d’éventuelles pratiques abusives des banques. Mais avec leur niveau actuel, ils deviennent pénalisants.

Or, pour éviter de prêter à perte, les banques devraient prêter un taux moyen de 4 % au lieu des 3,5 % appliqués depuis le début de l’année pour les contrats de plus de 20 ans, avec de fortes disparités régionales.

D’après les courtiers, « les régions les plus touchées par le phénomène sont l’Île-de-France et l’Auvergne-Rhône Alpes ».

Résultat, selon les données de la Banque de France, la production d’emprunts a chuté à un niveau plancher jamais atteint depuis 2016. Les agences immobilières et les professionnels indépendants exerçant en portage salarial immobilier comme mandataire, négociateurs, etc. notent également une nette diminution du volume de transactions conclues.

La réforme des taux d’usure ne suffit pas à débloquer le marché

Afin de réduire le montant des frais annexes, un nombre croissant de banques refusent les dossiers portés par les courtiers. Au point que Bercy a récemment dû les rappeler à l’ordre. En parallèle, le mode de calcul des taux d’usure a été révisé. Désormais, ils ne sont plus calculés sur une base trimestrielle, mais mensuelle. L’objectif est de permettre leur ajustement plus rapide par rapport à l’évolution des taux.

Toutefois, les changements apportés aux taux d’usure ne signifient pas la fin immédiate des blocages. Les courtiers qui espéraient voir aboutir les dossiers en attente depuis décembre estiment que 80 % d’entre eux restent bloqués.

Certains attribuent la faute au gouvernement, qui a « tardé à prendre les mesures nécessaires alors que la crise se profilait depuis des mois ».

D’ici l’été, les professionnels préviennent : décrocher un crédit immobilier restera un parcours du combattant jusqu’à ce que les indicateurs macroéconomiques s’améliorent. Les emprunteurs doivent justifier de revenus suffisamment confortables et un apport représentant au moins 20 % du coût total de l’opération.