Le négociateur immobilier est l’un des principaux collaborateurs de l’agent immobilier sur le plan commercial : prospection de biens, obtention de mandats des vendeurs, recherche d’acheteurs ou de locataires, conclusion de transactions. Ce dernier peut avoir le statut d’indépendant (agent commercial) ou de salarié VRP ou non. Ce guide détaille les dispositions applicables au négociateur immobilier salarié.

Quelles sont les caractéristiques du négociateur immobilier salarié ?

Les textes réglementaires applicables au négociateur immobilier salarié

Le statut de négociateur immobilier salarié a été créé par l’avenant n° 31 de la Convention Collective Nationale de l’Immobilier (CCNI) en date du 15 juin 2006. En effet, tous les collaborateurs salariés sur ce secteur sont soumis aux dispositions de cet accord spécifique. Même avec le statut de VRP, les négociateurs immobiliers sont exclus de la convention collective des VRP (accord national interprofessionnel du 3 octobre 1975).

L’attestation d’habilitation de négociateur est indispensable pour négocier et s’engager pour le compte de l’agence immobilière.

Les avantages du statut de salarié pour le négociateur immobilier

Le négociateur immobilier qui est lié à une agence par un contrat de travail impliquant une subordination économique et juridique jouit de certains avantages par rapport au négociateur immobilier indépendant :

  • La sécurité de l’emploi pour accumuler de l’expérience en attendant éventuellement de se mettre à son propre compte ;
  • La diminution des prélèvements sociaux, dont une partie est prise en charge par l’employeur ;
  • La protection sociale associée à l’affiliation au régime général de la sécurité sociale, impliquant notamment l’assurance chômage ;
  • Le confort matériel, puisqu’il a accès aux installations, équipements et outils de l’agence pour exercer son activité.

Ce contrat de travail donne à l’employeur le droit de donner des ordres et des directives à son subordonné, de surveiller la bonne exécution de son travail et de le sanctionner en cas de manquements.

Les deux catégories de collaborateurs : VRP et non-VRP

Le négociateur non-VRP : ses principales attributions sont l’accueil des clients à l’agence, la visite de biens avec les potentiels acquéreurs ou locataires et la négociation. Le démarchage n’est effectué qu’à titre occasionnel.

Le négociateur VRP (Vendeur Représentant Placier) représente un ou plusieurs employeurs auprès de la clientèle afin de décrocher des commandes et gère des transactions pour le compte de cette dernière. Cette activité de représentation commerciale exercée à titre principal inclut des visites de prospection à l’extérieur. L’agence lui assigne un secteur géographique, une typologie de clientèle ou un portefeuille client, dont il peut ou non avoir l’exclusivité.

Le VRP multicarte travaille pour plusieurs agences, ou pour une seule agence, mais sans clause d’exclusivité et sans garantie de revenu minimum professionnel.

Le VRP exclusif n’a qu’un employeur avec qui il a signé une clause d’exclusivité. Il bénéficie d’un revenu minimum professionnel garanti équivalent à 520 fois le SMIC horaire trimestriel (frais professionnels non pris en compte) dans le cadre d’un contrat à temps plein, sauf pendant les 3 premiers mois :

  • 1er mois : 80 fois le SMIC horaire,
  • 2e mois : 220 fois le SMIC horaire,
  • 3e mois : 390 fois le SMIC horaire.

Le tableau suivant résume les distinctions entre VRP et non-VRP :

Non-VRPVRP
Durée du travailSoumis à la législation sur les 35 heuresRéglementation non applicable du fait de la difficulté à comptabiliser ses heures de travail
Contrat de travailContrat de travail à durée déterminée ou indéterminée
Période d’essai3 mois renouvelable une fois pour une durée identique3 mois, incluant un éventuel renouvellement
Statut de cadreRéservé aux VRP exclusifs
Salaire minimum brut mensuelSMIC, soit en 2021, 1 554,58euros bruts ou 1 231euros nets, sur la base des 35 heures légales hebdomadaires.1 300euros au minimum selon la convention, composé:
· d’un salaire fixe uniquement,
· d’un salaire fixe et de commissions,
· d’une avance sur commissions exclusivement.
Un arrêté de compte est établi, le plus souvent sur chaque trimestre ou chaque semestre
13e moisLa rémunération du négociateur peut inclure un 13e mois s’il a perçu pendant l’année civile une rémunération égale à au moins 13 fois son salaire minimum brut mensuel.
Fiscalité des revenusLe salaire du négociateur immobilier est assujetti à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires.
Remboursement des frais professionnels
Congés payés2,5 jours ouvrables par mois de travail effectif
Rupture du contratDémission, licenciement ou rupture conventionnelle
Durée du préavis– 1 mois jusqu’à 2 ans d’ancienneté
– 2 mois au-delà de 2 ans d’ancienneté
Non-cadres
– 1 mois pour moins de 1 an d’ancienneté,
– 2 mois pour une ancienneté comprise entre 1 an et 2 ans,
– 3 mois au-delà de 2 ans d’anciennetéCadres
3 mois indépendamment de l’ancienneté
Indemnités pour rupture de contratLe droit de suite donne au salarié le droit à des commissions qu’il aurait perçues dans l’éventualité de la poursuite de son contrat.

Durée
Ce droit court à partir du jour de son départ pour une durée convenue par contrat, qui est nécessairement supérieure à 6 mois.

Conditions
Deux conditions doivent être remplies:
– le salaire doit prouver sa participation aux affaires concernées lorsqu’il était encore en activité.
– celles-ci doivent être conclues pendant la durée du droit de suite, l’employeur ne pouvant payer de commission sans avoir lui-même perçu les honoraires y afférents.

Montant
Le montant desdites commissions est déterminé sur la base des honoraires définitifs encaissés par l’agence.

Formalités
À la date de fin du contrat de travail, l’employeur doit remettre au salarié un relevé détaillé des affaires en cours auxquelles ce dernier a pris part et qui lui donnent par conséquent droit à une commission si celles-ci se réalisent.

Un solde de tout compte est établi à l’expiration du droit de suite.

Clause de non-concurrenceRestrictions
– Obligation de limitation dans le temps et dans l’espaceIndemnité
– En contrepartie, le négociateur a droit à une indemnité spéciale forfaitaire mensuelle versée à partir de la date de cessation effective de son activité et jusqu’à la fin de la période de restriction. Son montant correspond à 15% de la moyenne mensuelle du salaire brut perçu par le salarié au cours des 3 derniers mois d’activité au sein de l’entreprise (excluant les primes exceptionnelles de toute nature et les frais professionnels).

Renonciation ou réduction
Toutefois, l’employeur dispose d’un délai de 15 jours à compter de la notification de la rupture du contrat pour:
– renoncer à l’application de la clause de non-concurrence, privant le salarié de toute contrepartie pécuniaire.
– raccourcir la durée de l’interdiction, qui entraîne une réduction proportionnelle de l’indemnité payable au salarié.

La notification au salarié doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception avant l’expiration des 15 jours accordés par la loi.